La crise économique sans précédent qui a marqué l’année 2020 a fait apparaître des lésions plus ou moins complexes sur le marché de l’immobilier. Celles-ci touchent principalement l’immobilier tertiaire qui a connu des traumatismes conséquents à l’issue des périodes de confinement successives. De leur côté cependant, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui utilisent elles aussi la pierre, semblent ne pas avoir été ébranlées par les retombées du krash.
Les experts ont craint des défauts de versement des loyers, entraînant une baisse notoire du taux d’occupation financier. Ce qui n’a pourtant pas été le cas. Le TOF a été maintenu à plus de 94% en moyenne pour la majorité des SCPI – et près de 100% pour les SCPI résidentielles.
Comment les sociétés de gestion ont géré les risques locatifs durant la crise
Même si le portefeuille de locataires des SCPI se compose majoritairement d’entreprises de grandes enseignes, les sociétés de gestion ont déployé des mesures visant à mieux gérer les risques locatifs pendant toute la durée de la crise. L’impact s’est fait le plus ressentir pendant la période de confinement, ayant provoqué l’arrêt de l’activité de bon nombre d’entreprises locataires.
Les entreprises locataires grands comptes s’inscrivent dans le portefeuille des SCPI comme énoncé ci-dessus certes, mais celui-ci intègre aussi des PME plus ou moins fragilisées par la crise, telles que celles évoluant dans le secteur de l’hôtellerie et du tourisme. Ces dernières ont ainsi pu bénéficier de mesures allégées : annulation des pénalités et des intérêts de retard pour non-paiement, modulation de l’échéancier, étalement de la période de recouvrement si nécessaire. Les TPE en détresse quant à elles ont même eu la possibilité de suspendre leur paiement de manière exceptionnelle pendant les périodes les plus critiques.
Pour ce faire, les sociétés de gestion ont dû analyser au cas par cas la situation financière de chacun de leurs locataires. Les mesures ont donc été déployées selon les capacités financières pour chaque entreprise locataire et non de manière généralisée.
Pas de vacance locative, des baux verrouillés sur le long terme
En ce qui concerne les vacances locatives, celles-ci ont été écartées en raison du déploiement de mesures initiales pour sécuriser les baux. Celles-ci reposent principalement sur le choix des locataires. Les sociétés de gestion ont en effet pris soin de se conformer à des critères bien précis dans la sélection des entreprises locataires :
- leur capacité à s’acquitter de loyers de qualité
- leur solvabilité face à des crises de différentes natures
- leur capitalisation, leur potentiel financier et l’évolution de leur chiffre d’affaires
- la signature de baux qui courent sur une durée moyenne de 6 ans à 9 ans
Les autres mesures de sécurisation des baux et des loyers
À cela s’ajoute la mutualisation des risques grâce à la segmentation des locataires, en fonction de leur activité. Rappelons en effet que les SCPI développent un parc composé à la fois d’immeubles de bureaux et de commerces dont les activités des locataires sont parfaitement diversifiées. Les locaux d’activité et les hôtels rejoignent aussi le parc des SCPI, de même que les immeubles de santé (cliniques, résidences seniors médicalisées) et ceux liés à l’éducation (crèches, écoles, instituts de formation).
Cette diversification s’étend sur la localisation géographique. Les sociétés de gestion choisissent d’investir non seulement en Île-de-France et en régions, mais innovent aussi en élargissant leur parc immobilier jusqu’en zone euro, voire dans des pays étrangers à fort dynamisme socio-économique.
Toujours en ce qui concerne le patrimoine des SCPI, celui-ci comprend non seulement des immeubles professionnels mais aussi des biens résidentiels dont la plupart sont sélectionnées dans les zones à forte demande locative (pour les SCPI Pinel) et en plein centre-ville (pour les SCPI Malraux).
